경제
주택임대차보호법 (계약종료/위약금/최우선변제/기간/권리/대항력) 질문답변
부동산TALK
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2019.06.17 13:59
Q: 월세 계약 기간 만료 후, 임대인과 임차인 모두 계약 해지에 대한 이야기를 하지 않았습니다. 자동연장된 것으로 알고 있는데,이럴 경우 계약기간은 언제까지로 보아야 하는지 궁금합니다.
A: 주택임대차의 경우로 답변 드리겠습니다, 현재 말씀하신 상황과 같이 계약기간 만료 후, 임대인 임차인간에 아무런 협의 없이, 계약 기간이 갱신 되고 연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 이야기 합니다.
묵시적 갱신의 해지통보 관련해서는 추후 답변을 드리겠고, 현재처럼 계약 기간에 대한 답변을 드리자면, 주택임대차 보호법 6조1항 등 법령은 아실 필요는 없으나, 동일 조건으로 연장된 것으로 볼 수 있으며, 임차인의 요구시 계약기간은 최대 2년의 존속기간을 가질 수 있습니다.
따라서, 임차인은 동일조건으로 연장되었다고 주장 할 수 있는 권리와, 2년을 주장할 수 있는 권리를 모두 가집니다.
Q: 계약기간 종료 후 집주인과 따로 말이 없이, 연장되었습니다. 자동 연장 되면 해지통보를 하고 나갈 수 있다는데,
자세한 내용을 알고 싶습니다.
A: 맞습니다. 계약 만기 1개월 전까지, 임차인 또는 임대인은 계약에 대한 연장 및 해지 여부를 상호 통보해야 합니다. 아무런 협의가 없었다면, 동일 조건으로 연장되는 묵시적 갱신 상태가 됩니다.
묵시적 갱신은 기간을 정하지 않은 임대차 이므로, 해지통보하고 계약을 종료 할 수 있는 특수한 권리가 생기는데, 필수조건이 해지통보 후 3개월이 지나야 효력이 생긴다는 것입니다.
만약 현재 묵시적 갱신 상태이고, 오늘 날짜로, 해지통보를 하게 되면 3개월 후에, 중개수수료나 임차인 대체에 대한 부담 없이 보증금을 반환 받고, 계약을 종료 시킬 수 있습니다.
주택임대차 보호법은 임차인에게 유리한 규정인데, 이 3개월의 기간은 임대인에게도 보증금 및 전세금의 반환 준비나, 대처 할 시간을 주는 것으로 볼 수 있습니다.
Q: 임대차 계약 기간 중인데, 임대인이 매매로 변경되었습니다. 계약서를 새로 써야 주택임대차 보호를 받거나 대항력이 유지되나요?
A: 주택임대차 보호법의 주요 취지는 , 보증금과 월세/ 기간 / 임차인 권리에 대한 보호입니다. 임대인이 변경 되었다 하더라도, 전입신고와 점유를 하고 있으면, 대항력 자체는 계속 유지되며, 임대차 계약은 후행하는 매매 계약보다 선행 한 계약으로 매수자가 인수하는 권리입니다.
쉽게 말씀드려서 임차인의 모든 권리와 계약 자체, 그리고 보증금 반환 의무, 임대인이 임차인에게 해야 할 의무 등, 모든 조건이 동일하게 적용 됩니다.
따라서, 새로 계약서를 쓰셔도 되고, 쓰지 않으셔도 기존 계약서의 효력과 보호와, 대항력은 그대로 유지됩니다.
Q: 주택임대차 보호 대항력이 전입신고+확정일자+입주 세가지로 알고 있는데, 대항력이 없으면 임대인이 보증금을 안줘도 되는건가요?
A: 아닙니다. 대항력이라고 하는 것은 여러가지 의미로 해석 할 수 있습니다. 제 3자에게 대항하는 능력을 대항력이라고 하는데, 계약서를 쓰고 전입신고를 안해도 다른 사람에게 이 집은 내가 살고 있다! 하고 주장할 수 있는 기본적인 대항력은 생깁니다. 당연히 내가 임차한 건물이기 때문입니다.
주택임대차 보호법에서 말하는 대항력은 경매가 넘어갔을 때, 다른 채권자 및 낙찰자에게 대항할 수 있는 능력을 대항력이라고 칭합니다.
경매에서 나의 임대차 계약을 채권(개인 대 개인의 돈 받을 권리)으로 보지 않고, 물권(물건에 대해서 돈 받을 권리)으로 인정하여 경매에서 배당받거나, 나의 계약의 효력을 주장 할 수 있는 권리를 말합니다. 많은 분들이 혼동하고 계시는 부분 중 하나가 '확정일자' 입니다.
주택임대차 보호법에서 대항력의 기본 요건은 전입신고와 점유 만으로도 충분하며, 최우선변제금 외에 우선변제 효력을 받기 위해 추가로 필요한 것이 확정일자입니다.
질문으로 돌아와서, 대항력의 유무와 상관없이 임대인은 계약서대로 보증금을 줘야되는 채권관계이며, 대항력을 갖추면, 건물에 대해서도 권리 주장 할 수 있는 물권화 개념입니다.
Q: 전세자금 대출로 인해, 현재 거주하고 있는 집에서 보증금을 반환 못받은 채로, 이사 갈 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아오라고합니다.현재 집에 대항력을 유지 할 수 있는 방법이 없는지요?...
A: 제가 버팀목이나중소기업청년,신혼
부부 전세자금 대출 등을 포스팅 하다보니, 현재 질문을 많이 받습니다.
은행에서 요구를 하는 것이 계약금5%이상 납입한 계약서와 채권의 안정성 확보를 위해서 전입신고와 확정일자를 받아 오라고 하다보니, 현재 살고 있는 집의 대항력을 유지하지 못할까봐 걱정하시는 분들이 많습니다.
전입신고와 점유가 기본적인 대항력 요건인데, 전출신고를 하게 되면 기존에 살고 있는집에 대한 보증금 권리가 일반 차용증과 같은 채권이 되어버립니다.
방법은 거주를 같이하고 있는 가족의 전입을 남겨둔다면, 전출 신고를 하게 되더라도, 기존 거주하고 계시던 집에 대한 대항력은 유지되는 것으로 보는 것이 판례입니다.
또, 많이 받는 질문이, 계약자가 전출을 하게되고, 가족이 남아 있으면 대항력 유지가 안되는지 여부인데, 그 또한 동거가족이 전입신고를 유지하고 잔류하고 있다면, 대항력은 유지되는 것으로 봅니다.
Q: 전입신고와 확정일자를 하고 현재 계약기간 중입니다. 집주인이 매매로 변경되어 새로 계약서를 써야하는데, 확정일자를 새로 쓴 계약서에 받으면, 저의 배당 순위 효력이 뒤쳐지지 않을까 걱정입니다.
A: 주민센터 (동사무소)를 방문해서 전입신고나 확정일자를 받게 되는데, 확정일자는 그 날짜에 얼마의 계약이 있었는지를 관공서가 공증 해주는 제도라고 보셔도 무방할 듯 합니다.
계약서에 확정일자 도장을 받게 되는데, 계약서를 새로 쓰면 도장 또한 바뀌기 때문에 걱정하시는 분들이 많습니다.
기본적인 답변을 말씀드리면, 기존의 전입신고와 점유를 유지하고 계신다면, 확정일자를 새로 받으셔도 이전에 받으신 확정일자의 보증금금액과 그때의 순위는 계속하여 유지 된다고 보시면 됩니다.
다만, 보증금 금액이 증액 된다면, 기존 확정일자의 금액까지만 기존 순위가 유지되고, 새로 받으신 확정일자는 나머지 금액 범위로 후 순위가 됩니다.
Q: 최우선 변제금액과 우선변제의 차이가 뭔지 알고싶습니다. 전입신고+확정일자+
점유 모두 갖추었습니다.
A: 최우선변제금은 전입신고와 점유를 갖추었을때, 지역별 일정금액 이하의 보증금 및 전세금의 임차인은 여타 다른 채권자들보다 먼저 일정액을 최우선
적으로 변제받도록 되어있습니다,
우선변제금은 확정일자 기준으로 최우선변제금 외의 금액이나, 최우선변제 대상에 포함되지 않는 임차인의 경우에, 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 경매에서, 순서대로 변제 받는 것입니다.
금액 기준표는 아래 첨부를 하고, 지역별 보증금 금액과 최우선변제금액은 등기부 등본상 제일 앞선 근저당의 일자를 기준으로 적용된다는 것이 특징입니다.(최우선 변제금액은 건물 낙찰가의 2분의 1내에서 임차인에게 나누어 배당하므로, 간혹 전액을 다 받지 못하는 경우가 있습니다.)
Q: 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차권등기명령을 하라는데 임차권등기명령이 뭔가요?
지금 신청해도 되는가요?
A: 질문자님이 계약기간 내이신지, 계약기간이 종료 되셨는지 알수 없어, 기본적인 내용으로 답변을 드리겠습니다.
임차권등기명령 제도를 혼동하시는 분들이 좀 계신데, 계약 기간내에 불안하셔서 또는 임대인이 연락이 안되어서, 임차권등기명령을 신청하시려는 분들도 많습니다. 이 제도는 계약기간 종료 후, 전세금이나 보증금의 반환시기가 되었음에도, 임대인이 반환을 해 주지 않을 때, 나의 임대차 내용과 반환받을 권리를 등기부 등본에 표시하는 제도입니다.
필수조건이 계약기간 만료입니다. 또한, 전세금을 반환받지 못한 상태로, 점유를 잃지 않고 다른 곳으로 이사를 가고자 할 때, 대항력을 등기부에 표시 해놓고 전출신고를 해도 유지되도록 하는 대항력 유지 보호장치입니다.
Q: 임대인이 보증금을 반환 해 주지 않으면, 임차인 입장에서는 소송 밖에 답이 없는 것인가요?
A: 집주인이 보증금을 반환해 주지 않을 시, 민사 사안 이므로, 일반적으로 소송을 할 수 밖에 없습니다. 대신, 미반환 기간에 대한 이자, 즉,지연손해금(연5%~15%),변호사 선임비용, 기타 손해배상비를 임대인에게 청구 할 수 있습니다. 일반적인 절차는,
1)내용증명을 발송하여, 임대차 연장 거부 및 만료 통보를합니다.(증거자료를 남기기 위한 것입니다.)
2)관할 지방법원이나, 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
(대항력을 문서로 유지하기 위함입니다.) 통상, 임대인이 파산이나 회생까지 가지 않을 정도의 신용도라면, 임차권등기가 되면, 새로운 임차인을 받거나, 소유권 행사에 제한이 되므로, 심리적 압박이 생기기 때문에 반환하는 경우가 많습니다.
3)전세금반환청구소송제기 (임대인의 건물을 경매에 넘겨, 전세금을 반환받기 위해 재판의 판결문이 필요하기 때문입니다.)
4)경매 신청 및 강제집행 (임대인의 다른 재산목록에 대해서도 경매신청 및 강제집행 가능합니다.)
보통 상기 절차가 진행되는 과정에서 대부분 변제 받으시니, 집에 특별한 하자가 없는 이상 대항력만 유지하고 계신다면, 크게 걱정안하셔도 됩니다.
너무 내용이 많으면, 머리아프실 테니까 오늘은 여기까지만 할께요.^^*
필요한 순간에 떠오르실 수 있도록 가볍게라도 읽어 놓으셨으면 좋겠어요!
다음에는 "전세권설정 꼭필요한가요?"
부터 시작할께요ㅎ
네이버지식인 활동하다가 자주 올라오는 질문/답변 정리했어요.
추천 해주시면 도움되실만한 자료 자주 올릴께요^^;
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